Comment transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants ?

Sommaire

• Donation simple, donation-partage ou succession
• Quels abattements et droits entre parents et enfants ?
• Donner la nue-propriété en conservant l’usufruit
• La SCI familiale facilite-t-elle la transmission ?
• Quels frais et formalités pour une donation immobilière ?
• Foire aux questions

Pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants, plusieurs voies coexistent : donation simple, donation-partage, démembrement, SCI familiale ou succession. Chacune a ses effets sur les droits dus, sur les frais d’acte et sur l’équilibre entre enfants. Les abattements, le barème et quelques exemples chiffrés permettent de comparer ces options selon votre situation.

Donation simple, donation-partage ou succession

Transmettre un bien immobilier peut se faire de votre vivant ou au décès. La donation transmet un bien sans contrepartie, alors que la succession transmet ce qui reste dans votre patrimoine. Ce choix pèse sur l’équilibre entre enfants et sur le risque de conflits au moment du partage.

Nos dossiers pédagogiques : 

• Les droits de succession et notre simulateur
• Les SCI, chemin vers la souveraineté familiale

Ce que transmet une donation simple

Une donation simple peut porter sur une maison, un appartement locatif, un terrain, une quote-part d’immeuble ou une nue-propriété. Dans le cas d’une donation en pleine propriété, vous perdez le droit d’occuper, de louer et de vendre le bien. Une fois acceptée, la donation est en principe définitive.

Chaque enfant héritier doit en principe rapporter la donation reçue à la succession. Selon l’article 860 du Code civil, sa valeur peut être appréciée au moment du partage, d’après l’état du bien au jour de la donation. Si le bien prend de la valeur entre-temps, l’équilibre entre vos enfants peut donc changer.

• Un enfant : la réserve héréditaire couvre la moitié du patrimoine.
• Deux enfants : elle en couvre les deux tiers.
• Trois enfants ou plus : elle en couvre les trois quarts.
• Donation hors part successorale : elle ne peut avantager un enfant que dans la limite de la quotité disponible.

La réserve héréditaire est donc la limite de toute donation qui favorise un enfant. Avant de donner un bien à un seul enfant, vérifiez qu’elle laisse aux autres ce que la loi leur garantit.

Quand la donation-partage évite les déséquilibres

À l’inverse de la donation simple, la donation-partage répartit de votre vivant des biens présents entre vos héritiers présomptifs. Elle peut fixer la valeur des lots au jour de l’acte pour certains calculs successoraux, à certaines conditions légales. Tous les héritiers réservataires concernés doivent notamment accepter expressément leur lot.

Encore faut-il un vrai partage : le 2 juillet 2025, la Cour de cassation a requalifié en donations simples l’attribution à chaque enfant d’une quote-part indivise d’une même maison, faute de partage matériel. En pratique, un immeuble unique peut revenir à un enfant contre une soulte, ou avec d’autres biens attribués aux autres. Un réservataire écarté ou trop peu alloti peut demander une réduction après le décès, selon l’article 1077-2 du Code civil.

Ce qui se passe si les parents attendent la succession

Un immeuble conservé jusqu’au décès entre dans la succession et revient aux héritiers selon leurs droits et, le cas échéant, selon le testament. Plusieurs enfants peuvent ainsi rester en indivision jusqu’au partage. En cas de désaccord, ce partage peut devenir judiciaire.

Pour un décès en France métropolitaine, la déclaration doit en principe être déposée dans les 6 mois. Tout retard peut coûter un intérêt de 0,20 % par mois. Dans certaines situations, une majoration de 10 % s’y ajoute à partir du premier jour du septième mois qui suit ce délai. Si l’actif compte au moins 50 % de biens non liquides, le paiement des droits peut, sous conditions, être fractionné sur 3 ans, au taux de 2 % depuis le 1er janvier 2026. Mieux vaut donc anticiper : le coût des droits de succession dépend aussi de la liquidité que vous laissez.

Quels abattements et droits entre parents et enfants ?

La fiscalité d’une transmission en ligne directe repose sur deux mécanismes. L’abattement retire d’abord une partie de la valeur transmise. Le barème progressif s’applique ensuite au reste.

Calculer les abattements disponibles

Chaque parent dispose d’un abattement de 100 000 € par enfant, pour une donation comme pour une succession. Selon l’article 784 du Code général des impôts, les donations du même donateur au même enfant faites au cours des 15 années précédentes sont prises en compte dans le calcul. Cet abattement est renouvelable après ce délai, même si la donation reste en place sur le plan civil.

Si leurs abattements sont entièrement disponibles, deux parents peuvent transmettre jusqu’à 200 000 € à un enfant sans droits. Avec deux enfants, leurs quatre abattements couvrent jusqu’à 400 000 €. Un enfant qui remplit les conditions liées au handicap peut aussi bénéficier d’un abattement supplémentaire de 159 325 €, qui s’ajoute à celui lié à la parenté.

Appliquer le barème à la part taxable

Au 1er septembre 2026, l’article 777 du Code général des impôts fixe le barème en ligne directe présenté ci-dessous. Chaque taux ne frappe que la fraction comprise dans sa tranche. Ce barème vaut pour les droits de donation comme pour ceux de succession : donner de son vivant ne supprime donc pas automatiquement l’impôt.

Prenons un immeuble de 300 000 € donné par un parent à un enfant : après l’abattement, la part taxable est de 200 000 €, soit environ 38 194 € de droits. Si l’enfant a aussi droit à l’abattement lié au handicap, cette part tombe à 40 675 €. Les droits sont alors d’environ 6 329 €.

Fraction taxable après abattement	Taux
Jusqu’à 8 072 €	5 %
De 8 072 € à 12 109 €	10 %
De 12 109 € à 15 932 €	15 %
De 15 932 € à 552 324 €	20 %
De 552 324 € à 902 838 €	30 %
De 902 838 € à 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %

Comparer les effets sur une maison familiale

Prenons deux parents propriétaires d’une maison de 450 000 € et parents de trois enfants. Chaque parent peut donner 75 000 € à chaque enfant sans droits de donation, si ses abattements sont disponibles. Il garde alors un reliquat de 25 000 € par enfant pour la période de rappel fiscal. Les enfants reçoivent toutefois la maison en indivision.

Avec un enfant unique, la situation change : un immeuble commun de 500 000 € donné en pleine propriété, sans donation antérieure, représente 250 000 € par parent. Chacun doit environ 28 194,35 € de droits, soit 56 389 € au total hors frais d’acte. Vous pouvez aussi donner votre résidence principale, mais cet usage ne crée aucune exonération propre. Le dossier sur l’optimisation successorale de Samarie & Cie aborde la place de ce logement dans le patrimoine.

Donner la nue-propriété en conservant l’usufruit

Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété en deux droits : l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui porte sur le bien lui-même. Samarie & Cie présente ce démembrement comme un moyen de transmettre tout en gardant l’usage et les revenus du bien.

Ce que le parent conserve et ne peut plus décider seul

Dans une donation avec réserve d’usufruit, votre enfant devient nu-propriétaire. Vous gardez l’usage du logement ou le droit d’en percevoir les loyers, et vous pouvez donc continuer à y vivre. Ce partage des droits implique aussi un partage des décisions et des charges.

• Vente du bien : elle exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
• Projet de déménagement : vous ne pouvez pas vendre seul pour vous reloger.
• Financement de la dépendance : il faut l’accord de l’enfant pour mobiliser le prix de vente.
• Entretien et charges courantes : ils restent en principe à la charge de l’usufruitier.

Les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire. Elles reviennent toutefois à l’usufruitier si elles résultent d’un défaut d’entretien de sa part.

Évaluer la nue-propriété et les droits

Les droits de donation portent sur la valeur fiscale de la nue-propriété, qui dépend de l’âge de l’usufruitier selon l’article 669 du Code général des impôts. Elle représente 50 % de la pleine propriété à 68 ans et 60 % à 70 ans. Dès 71 ans révolus, elle monte à 70 %.

Reprenons l’immeuble commun de 500 000 € et des parents de 68 ans : la nue-propriété vaut fiscalement 250 000 €, soit 125 000 € par parent. Après abattement, chacun est taxé sur 25 000 €, pour environ 3 194,35 € de droits. Le total atteint 6 389 € hors frais d’acte, contre 56 389 € en pleine propriété.

L’âge au jour de l’acte compte aussi : une maison de 300 000 € donnée en nue-propriété vaut fiscalement 180 000 € à 70 ans, puis 210 000 € à 71 ans révolus. Avec un abattement entièrement disponible, les parts taxables sont de 80 000 € et de 110 000 €.

Prévoir les effets pendant et après l’usufruit

Selon Service-Public, l’usufruitier paie en principe la taxe foncière et déclare les revenus du logement lorsqu’il le loue. Il reste aussi imposable en principe à l’impôt sur la fortune immobilière sur la valeur en pleine propriété. Certains usufruits d’origine légale font exception.

À votre décès, l’usufruit s’éteint et votre enfant devient plein propriétaire sans nouvelle taxation liée à cette réunion des droits. Des droits et des frais ont toutefois pu être payés lors de la donation initiale.

La SCI familiale facilite-t-elle la transmission ?

Une SCI familiale change l’objet de la transmission : la société détient l’immeuble, et la famille détient des parts. Samarie & Cie présente cette structure comme une option à comparer avec l’indivision, pour organiser la gestion de patrimoine immobilier familial et en garder le contrôle.

Transmettre des parts plutôt que l’immeuble

Les parents peuvent transmettre petit à petit à leurs enfants la pleine propriété ou la nue-propriété de leurs parts. La transmission se fait ainsi par étapes, sans céder l’immeuble d’un seul coup.

Les statuts fixent les règles de gestion de la société. Ils peuvent aussi organiser la gérance familiale après une donation de parts, qui n’oblige donc pas, à elle seule, à changer de gérant.

Un associé peut céder ses parts sans forcer la vente de l’immeuble. Cette souplesse distingue la SCI de l’indivision en détention directe, mais elle ne dispense pas de prévoir comment les décisions de gestion seront prises.

Mesurer les limites fiscales de la SCI

La SCI ne supprime pas les droits de donation ou de succession. Les parts doivent être évaluées en tenant compte notamment des dettes de la société, puis taxées selon les règles habituelles. Aucune décote n’est automatique : le 9 juillet 2025, la Cour de cassation a refusé d’ajouter une décote pour indivision à deux décotes de 10 % déjà admises, l’une pour l’illiquidité des actifs, l’autre pour celle des titres.

La résidence principale se prête mal à ce montage. Logée dans une SCI, elle peut perdre l’accès à l’abattement successoral de 20 %, prévu sous conditions d’occupation au décès. Elle peut aussi perdre l’abattement de 30 % sur l’impôt sur la fortune immobilière, ainsi que certains droits du conjoint survivant sur le logement.

Peser la création et la gestion de la société

La création d’une SCI passe par la rédaction des statuts puis par la mise en activité de la société. Elle entraîne ensuite des formalités, parfois une comptabilité, et des coûts liés à l’apport éventuel d’un immeuble et aux transmissions de parts. Samarie & Cie détaille ce parcours dans son module sur la SCI familiale et l’assurance-vie, qui la présente comme une organisation familiale et non comme une économie fiscale automatique.

Quels frais et formalités pour une donation immobilière ?

La donation d’un bien immobilier coûte plus que les seuls droits calculés plus haut. Elle passe par un notaire, suppose une estimation sérieuse du bien et fait naître des taxes même lorsque l’abattement ramène l’impôt à zéro.

Préparer l’acte et faire accepter la donation

Selon l’article 931 du Code civil, une donation immobilière doit passer par un acte notarié, sous peine de nullité. Elle ne prend effet qu’après l’acceptation expresse de l’enfant bénéficiaire. Selon l’article 932, cette acceptation peut, sous conditions, intervenir plus tard dans un acte authentique. Avant de signer, rassemblez les éléments qui orientent la forme de la transmission :

• Propriété et régime matrimonial : qui détient le bien, et à quel titre.
• Emprunts et hypothèques : les dettes qui pèsent sur l’immeuble.
• Situation familiale et projets : les donations passées, le nombre d’enfants, les loyers à conserver et une éventuelle vente future.

L’immeuble doit aussi être estimé à sa juste valeur. En cas de sous-évaluation, l’administration fiscale peut réclamer des droits supplémentaires, avec selon les cas des intérêts ou des pénalités.

Distinguer droits, taxes et émoluments

Même avec des droits nuls, la donation supporte, selon l’administration fiscale, une taxe de publicité foncière de 0,60 % et une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. S’y ajoutent des frais d’assiette et de recouvrement égaux à 2,37 % de cette taxe. Les droits sont en principe dus par l’enfant, mais vous pouvez les régler sans que ce paiement compte comme une donation supplémentaire.

Selon l’article A444-67 du Code de commerce, les émoluments du notaire sont de 4,837 % HT jusqu’à 6 500 € et de 1,995 % HT de 6 500 € à 17 000 €. Ils passent à 1,330 % HT jusqu’à 60 000 €, puis à 0,998 % HT au-delà. Ils se calculent sur la valeur en pleine propriété, même pour une nue-propriété. La facture regroupe aussi la TVA, les formalités et les débours : toutes ces sommes ne rémunèrent pas le notaire.

Comparer avec les frais d’une succession

Une succession suit plusieurs étapes : identifier les héritiers, faire l’inventaire des biens et des dettes et les évaluer, puis établir la déclaration. L’attestation immobilière vient ensuite, et un partage si nécessaire.

Selon l’article A444-63 du Code de commerce, les émoluments de la déclaration sont calculés sur l’actif brut total : 1,548 % HT jusqu’à 6 500 € et 0,851 % HT de 6 500 € à 17 000 €. Le taux passe à 0,580 % HT jusqu’à 30 000 €, puis à 0,426 % HT au-delà. L’attestation immobilière et le partage ont leurs propres frais.

Selon Service-Public, ces tarifs réglementés sont prolongés pour les actes accomplis du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Une décision financière éclairée commence par séparer, dans chaque scénario, les droits fiscaux des frais liés aux actes.

Foire aux questions

Est-il possible de donner sa résidence principale à ses enfants ?

Oui, en pleine propriété ou en nue-propriété, mais sans exonération propre aux droits de donation. L’abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale concerne seulement certaines successions, par exemple lorsque le conjoint survivant, un partenaire de PACS ou certains enfants occupaient le logement au décès. Il ne s’applique pas à une donation.

Une donation immobilière à un enfant peut-elle être annulée ?

Une fois acceptée, la donation est en principe définitive. Elle ne peut être annulée que dans des cas particuliers, notamment en cas d’ingratitude de l’enfant ou si les conditions de la donation ne sont pas respectées.

Comment transmettre un bien immobilier aux enfants dans une famille recomposée ?

Enfants communs et non communs peuvent figurer dans une même donation-partage. Chaque parent donne cependant uniquement à ses propres enfants : un beau-parent ne transmet pas ainsi ses biens propres à l’enfant de son conjoint.